深度：专家分析央行加息会对房市产生什么影响？

里贾纳中文网

自加拿大央行将基准贷款利率降至 0.25% 以来的两年里，越来越多的消费者转向风险更高但成本更低的浮动利率贷款，作为疫情期间多伦多地区房地产市场的融资工具。

现在，随着央行最早从明天（2号）开始加息，预计更多的借款人将重新转向固定利率抵押贷款。

如果明天加息，预计这将拉开一系列增量季度加息中的内幕，到明年下半年，关键利率可能会达到 1.75%。

即便如此，抵押贷款和房地产专家预计不会突然急于锁定或转向固定利率贷款。他们也不认为加息会冷却火热的房市。

加息最初不会产生巨大影响

专家表示，无论是本周还是今年春季晚些时候，利率的上涨都不会对每月的抵押贷款支付产生重大影响，至少在最初是这样。

随着利率接近 2%，一些消费者可能会离场观望。即便如此，鉴于最近有报道称大多伦多地区的房屋竞争已经略微减弱，尽管市场仍然非常紧张，但可能很难找到确切的原因。

Mortgage Professionals Canada 的最新研究表明，过去两年的低利率增加了风险较高的浮动利率贷款的普及率。调查显示，过去三年中，约有三分之一的人在更新房贷时，选择了浮动利率。而在过去的两年里，大约一半的贷款是浮动利率。。

“随着利率的提高，我们预计这一趋势将逆转并恢复到传统的 80/20 的比例，”保罗泰勒说。不过，他表示该比例可能需要几年才能实现。

贷款经纪罗恩·巴特勒 (Ron Butler) 说，固定利率贷款已经攀升至 3% 以上——“与一年前相比有很大变化”，当时他们刚刚超过 2%，他记得大约 18 个月前，他做了一笔五年期固定利率为1.59%的交易。

在浮动利率方面，巴特勒说，大约 25% 到 30%浮动利率贷款持有人“将在第三次上涨时完全恐慌，把贷款转为固定利率”，即使他们的利率仍远低于固定利率。

“如果你在五个月内看到过三次（加息），你只是想，‘好吧，如果继续上升，最终会达到 6%，”他说。

一些消费者也会受到他们使用的银行产品的影响。随着隔夜利率的上升，一些贷方会增加还款额。付款保持不变的人，就需要更长的时间才能偿还本金。

加息不是影响房市的主要原因

多伦多地区房地产委员会首席市场分析师梅瑟（Jason Mercer） 表示，即将到来的加息是自推出抵押贷款压力测试以来的首次加息。

该测试要求购房者有资格获得 5.25%的贷款，高于银行实际收取的费用。这意味着贷方已经认为买家有资格获得比他们实际必须支付的更高的利率。

梅瑟表示，去年创纪录的房屋销售远高于人均标准，这表明原本可能在今年或明年购房的人，已经提前下手，以利用较低的借贷成本。

Re/Max Professionals 的房地产经纪人加德纳（Jared Gardner）表示，他看到了买家疲劳的迹象。“我在一月份失去了很多买家，因为价格飞涨，买家厌倦了在多次竞标战（和）超低价抑价中失败，”他说。

竞标战仍然是常态。但最近报价减少，市场上有更多库存。加德纳说，这稍微改变了买家的行为，因为他们意识到，如果他们不买房，明天可能会有另一套房子上市。

“房屋仍在销售，顶级房屋仍在以创纪录的价格出售，”他说。

巴特勒指出，买家疲劳是真实存在的，但它是针对特定地区和特定产品而言的。

“圭尔夫一座 85 年历史的独立屋售价98万加元，这肯定不会立即卖出去。但是你给某人一个 416（多伦多）的优质联排别墅，它会在一分钟内就卖掉。”

他认为，如果卖家认为加息会让买家望减少，那么加息可能有助于创造大量房源，从而可能限制他们为自己的房屋获得高价的机会。

浮动利率比固定利率更经济

Ratesdotca Group 的 Sung Lee 表示，关于加息的威胁已经讨论了很长时间，以至于当它最终发生时，购房者将接受现实。但他不明白为什么当浮动利率贷款已被证明更经济时，还有人急着锁定贷款利率。

假设 25 年摊销，0.25% 的增长意味着贷款持有人每欠 100,000块钱，还款额增加约12加元。此外，浮动利率和固定利率之间的利差约为 150 个基点，浮动利率贷款仍然非常引人注目，”他说。

他表示风险承受能力是因人而异。不过，一般来说，利率必须上升一个百分点，借款人才会开始考虑是否要锁定。

“在大多数情况下，当有人采用浮动利率时，是因为他们知道历史上浮动利率的表现优于固定利率，并且他们并不担心还贷增加的潜在可能。”他说。

梅瑟则认为，加息将使一些买家暂停交易，尤其是那些处于“负担能力边缘”、有其他家庭开支的人。他们不会放弃买房，但会重新评估资金状况。